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桑原マンション管理士事務所
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2016年04月22日 [マンション管理情報]
マンションは、もちろん戸建て住宅でも同じなのですが、築年数が経ってくると、否応なしにメンテナンスが必要になります。通常分譲マンションでは、分譲時に分譲会社が設定した修繕積立金をつみたてて、大規模修繕の原資としています。ここで困るのは、修繕費用(工事代)は、確定したものではない事です。予算が間に合う場合もありますし、足らなくなる場合もあります。一般的に当初設定された修繕積立金の額は、少な目、管理費用は高めに設定される事が多いのが実情です。
これは、いやな話ですが、修繕積立金が少なくて困るのは、マンションの所有者、管理費が少なくて困る、多くて喜ぶのは管理会社(多くの場合分譲会社の系列)だからです。もちろん適正な金額で設定されているものもあります。
そこでマンション所有者の皆様は、是非一度管理費の見直しをしてください。思わぬ予算が生まれるかもしれません、実際20戸程度のマンションでも、管理費用の見直しで、年間200万近い余剰金が出たケースもあります。


2016年04月09日 [マンション管理情報]
平成28年3月 標準管理規約の改正
今回の標準管理規約の改正箇所
基本的には、従来の管理規約では、あいまいだった部分、問題が発生した部分又、奨励的に問題の発生が危惧される部分を、より明確にしたものとなっています。
今すぐ現状の管理規約を改正しなさいという訳ではないのですが、マンション管理組合運営に際しては、この新しい管理規約に基づく考え方で判断していく必要があると思われます。また、機会を見て徐々に規約改正を行って行く事も重要でしょう。
以下改正部分の項目を列挙してみます。

1. 外部専門家の活用
特に変わった点は、アドバイザー的な役割だけでなく、外部専門家も役員二千二dンできるようになったことです。これは、組合員の高齢化等による、役員不足に対応したものと考えられます。
2. 駐車場の使用方法
使用者選定の公平化と、外部への貸し出しに伴う税務上の注意点等について
3. 専有部分の修繕等
専有部分の修繕が、理事会の承認で実行可能とするもの
4. 暴力団の排除規定
暴力団の構成員に部屋を貸さない、役員にさせない条項
5. 災害等の場合の管理組合の意思決定について
緊急時の補修などの保存行為は、理事長が単独で判断し、緊急時の応急修繕は理事会で決定できるとした。
6. 災害時の理事等の立ち入り
災害時の緊急措置として、理事長が専有部分に入れるとした。
7. コミュニティ条項の修正
コミュニティ活動の明確化
8. 議決権割合
選択肢として総会の議決権割合を、住戸の価値割合に連動したものとすることができるとしたもの
9. 理事会の代理出席
理事会の代理出席につき、予め代理人を決めておく等、理事会の議決の有効性で問題が起こらないようにしたもの
10.管理費の滞納に対する措置
管理組合が行う滞納者への段階的な対処方法のフロー
11.マンション管理状況等情報開示
  大規模修繕工事の予定、実施状況、修繕積立金積み立て状況などの情報開示について規定
12.其の他
   建て替え円滑化法の一部改正に伴うもの


2016年04月07日 [マンション管理情報]

今日は、マンション管理組合勉強会に参加してきました。議題は「マンション再生法」です。日本でマンションが都市型居住形態として普及して50年近くになり、既存マンションが全国で600万戸を優に超え、築30年以上の戸数がすでに150万戸に達しようとしている。それらの中で建て替えに至ったマンションは極めてわずかで、建て替えの可能性のあるマンションは、都心部にある、利便性が高く、土地の価格も一坪100万円以上で、容積率に十分な溶融があるものに限られているのが実情である。
そこで、老朽化し陳腐化したマンションを、建て替えするのではなく、リノベーションすることによって、再生化することを目的とて進めていくことを、法制化していこうというものです。それには区分所有法や標準管理規約の改正が必要で、マンション再生を促進していくためのあらゆる施策をとっていこうというものです。
 法制化が出来たからと言って、それだけでマンションの再生が進むとは思えませんが、いずれにしても、何の施策もとらなければ、近い将来必ずマンションのスラム化、廃墟化が進むと思われます。


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